Der Gewerbemietvertrag ist die Grundlage für das Mietverhältnis eines Existenzgründers. Er unterscheidet sich in einigen entscheidenden Punkten von einem Wohnungsmietvertrag:
Unbefristete Gewerbemietverträge unterliegen den gesetzlichen Kündigungsfristen. Doch anders als beim Wohnungsmietvertrag muss der Vermieter gegenüber dem Mieter kein berechtigtes Interesse nachweisen, um kündigen zu können.
Für alle Gewerbemietverträge, die länger als ein Jahr abgeschlossen werden, gilt die Schriftform. Dabei sollten Sie, gerade bei einer GmbH oder UG, darauf achten, dass die Vertragspartei auch richtig bezeichnet wird und die vertretungsberechtigte Person den Vertrag unterschreibt.
Die Vermietung von Geschäftsräumen ist grundsätzlich unsatzsteuerfrei. Vermieter und Mieter können sich allerdings darauf einigen, dass Umsatzsteuer erhoben wird. Da es für beide ein durchlaufender Posten ist, kann die Umsatzsteuer verrechnet werden. Echte Zusatzkosten bedeutet die Umsatzsteuer für den Mieter nur dann, wenn er unter die Kleinunternehmerregelung fällt.
Achten Sie darauf, dass das Mietobjekt für den Vertragszweck geeignet ist. Ein Mangel der Mietsache liegt zum Beispiel vor, wenn die Gaststättenkonzession wegen räumlicher Unzulänglichkeiten oder fehlendem Brandschutz verweigert wird.
Mangelnder Erfolg hingegen ist selbstverständlich keinesfalls ein Mangel der Mietsache und als solches dem Vermieter auch nicht anzulasten. Deshalb ist es auch so wichtig, vor der Anmietung eine Standortanalyse vorzunehmen und die Lage kritisch zu untersuchen. Ein wesentlicher Indikator dafür ist de Frequenz pro Stunde, die als wesentlicher Indikator für die Umsatzentwicklung gesehen wird. Das Beratungsunternehmen Kemper’s Jones lang LaSalle (KJLL) stellt regelmäßig ein Ranking von rund 170 Einkaufsmeilen aus Deutschland zusammen: An einem bestimmten Samstag ab 13.00 Uhr werden auf diesen Straßen eine Stunde lang Passanten gezählt. Der Kurfürstendamm kam dabei beispielsweise im vergangenen Jahr auf 8390 Passanten pro Stunde.
Achten sollten Sie auch auf einen „immanenten Konkurrenzschutz“, der die Vermietung des gleichen Vermieters auf dem gleichen Grundstück an einen Wettbewerber des Mieters verbietet. Manchmal erweist sich das allerdings als Eigentor: Gerade in der Gastronomie belebt Konkurrenz das Geschäft und sorgt dafür, dass insgesamt mehr Kunden angezogen werden. Auch Gründerzentren werden offensiv damit, dass die Mieter aus ähnlichen Branchen kommen. Kooperation statt Konkurrenz steht hier im Fokus.
In manchen Branchen reicht natürlich auch das Home Office. Grundsätzlich können auch private Räume für die Arbeit genutzt werden, wenn es im Kern nicht dem Inhalt des Mietvertrages widerspricht. Ein Verbot der Zweckentfremdung gibt es nämlich in Berlin schon seit 2002 nicht mehr.
Berlin, den 27.12.2010